房市景氣 霧裡看花
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 日 期： 2005-06-04 |
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| 時 間：每週六晚間八點至九點 |
製作人：黃明明
主持人：謝金河 |
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面對國家第九十九集 來賓張金鶚 彭培業
謝金河：各位觀眾大家晚安，我是謝金河，歡迎再度收看公共電視為您製播的面對國家，全世界的房地產，在最近這幾年是蒸蒸日上，我們看到在今年當中，在香港有一個大樓，叫做凱旋門，創下一坪台幣454萬的天價，中國大陸現在的湯臣集團推出的海景大樓，也創下台幣一坪132萬的天價，這個價格都讓台灣的老百姓看了咋舌，全世界的房地產在這幾年，美國把利率調高，從6.5%降到1%之後，全世界的房地產，都有一番非常欣欣向榮的景象，今天我們要把焦點放在台灣的房地產市場，從1990年代，台灣的房地產市場經過飆漲，最後變成泡沫之後，台灣的房地產經過十幾年的調整，這個調整到2001年，大概漸入谷底，後來在政府的土增稅減半徵收，用各種優惠房貸來刺激買氣之後，我們看到從2001年之後，整個房地產市場開始有效的回升，今年來看，台灣的景氣從去年五月的高峰，正在反轉向下，大家也非常關切台灣的房地產買氣，到底經過2001年的彈升之後，今年是不是一個很好的購屋好時點，我想今天我們請到兩位專家，都是在房地產業界非常得到大家好評的專家，來跟大家做一個探討，第一位首先要歡迎，政大地政系專任教授 張金鶚張教授，張教授好。
張金鶚：主持人好，各位觀眾大家好。
謝金河：我想張教授他是政大社科院，台灣房地產中心的主任，台灣房地產真正有專業研究很多的機構，像國泰建設公司，它每一年都有一季的房價的走勢預測，信義房屋也做了一些調查，張教授是用學術的角度，最專業的，大概一年有三次的研究報告，我想他的研究報告，對業者都有非常高度的一個參考價值，另外一位是在桃竹苗地區得到很高評價，他在十五年當中，帶領北區房屋，在桃竹苗的仲介業，得到大家很高評價的彭培業 彭副董事長兼首席總經理，彭副董好。
彭培業：是的，主持人好，以及我們各位觀眾朋友大家好。
謝金河：我們要來看一下，今年看起來景氣是往下，張教授長期追蹤台灣的房地產，我們要從景氣面來看，在這一輪…因為大家也看最近房地產，好像看屋有點買氣退潮，我們大概從2001年到現在有三年的一個…比過去情況更好的一個行情出來，所以現在大家也在關切，我們走了三年的多頭，今年在景氣往下走的一個過程當中，現在整個未來房地產的景氣，未來到底怎麼走？
張金鶚：謝謝主持人，誠如剛剛主持人講的，台灣的房地產其實經過非常長時間…大概十多年來的下滑，墜到谷底到2001年，就是民國90年的時候，是到達谷底，真正復甦起來，大概是民國92年，就是2003年，SARS過後之後，房地產慢慢復甦，真正復甦起來，大概兩年左右2003年到現在，不到兩年的時間，當然從2003年第三季開始復甦出來之後，整個房地產市場，我們長期做了一些調查，我們每一季大概都做三個研究，第一個最主要的調查，就是房地產景氣動向季報，大家看到，我們從2003年的第三季開始，房屋景氣就從原來的黃藍燈或者藍燈，轉為首次的綠燈，2003年第三季開始轉成綠燈之後，連續到現在為止，一直都是綠燈，綠燈什麼含意？綠燈的含意是說，發展復甦，是一個很溫和的復甦，復甦的情境，特別這個復甦的情況下，又看到它的領先指標，它的領先指標是不斷在上漲的，領先指標大概領先個三季左右，換句話說，從2003年開始到後來，大概市場上還是看好的情況，可是很有趣的就是，領先指標的看好，慢慢從前三季開始，換句話說，從去年的第三季開始，慢慢領先的幅度越來越小，所以換句話說，那個景氣的復甦力道慢慢地在減弱當中。從另外一個研究，我們長期做了購屋者需求動向，買方看法如何？買方看法裡面，當然有很多的已經買房子的、或者想要買房子的，那當然已經買房子的，他基本上對房子比較有信心，想買房子的還有些猶豫，不管如何，這些已經買房子、或想買房子的人，他對於房價的看法，我們延伸出來，叫房價信心水準，房價信心水準也是一樣，從93年的第三季，SARS過後是到最谷底，然後慢慢復甦起來，超過100分，100分就是，他看好比看壞的多啦，市場上的情形相對比較樂觀一些，樂觀一些，其實從前三季開始慢慢下滑，下滑到今年的第一季開始，又稍微有點反轉，不過反轉的力道也不強，大概在100多分上一點，簡單講就是，消費者也是有點信心，可是在一個溫和的情況下，另外第三點，我們做長期的，所謂剛剛講的，國泰的房價指數，我們是做所有的新推個案，不管預售屋、新成屋，所有的個案，全省各地的新推個案，新推出來的個案，它的房地產的價量，新推個案的價量，看到價量大概隱約地是在量增價萎的狀態，換句話講、基本上這個價格並沒有上漲的情況下，這個大概反應什麼情形？反應整個市場的復甦，是一個非常溫和…在長期十幾年來的下滑之後，慢慢溫和上升，那我的感覺是說，未來的情境，不管下半年或者更長一點的，未來的一、兩年情況下，大概維持溫和復甦的結構，是存在的，可是當然這裡面有一個很重要的變數，剛剛主持人提到總體經濟的影響，房地產…如果總體經濟不好、整個產業不好、經濟不好，大家信心沒有，所以從三月開始，你看三月、四月的，大家知道總體經濟指標下滑，變成黃藍燈，大家就開始有點隱憂，所以剛剛講的，開始對未來的市場，有受到總體經濟壓力的影響。現在這樣子就是，我們看到景氣判斷分數，從去年五月的39分，掉到三月份是20分，所以它已經經過一年的下跌，但是現在看，房地產還是綠燈嘛，房地產是綠燈，這是有落後指標的作用，基本上房地產它是…因為這跟長期的下滑有關係，因為長期下滑，有點補漲的味道，你如果回推，整個宏觀地、比較長期來觀察，房地產市場，其實在慢慢地溫和復甦，市場面，雖然有些人過於激烈說會高，有些過於悲觀說可能會很差，不過我看起來，大概還是在溫和的情況下，所以這背後的含意就是，市場上沒有大漲大跌，也沒有全面一片好，換句話說好壞參半，有的可能產品品質好的、區位好的，它還是可以保值好的，差的，它可能就要下來了，市場上，維持一個相對均衡的概念上，這可能是一個很重要的概念，長期看起來，房地產是在市場面，一個供需相對比較均衡，而慢慢維持一點點復甦的局面。
謝金河：好，原則上來講，我看剛才張教授提到很重要的觀點就是說，我們早期房地產，尤其在民國87、88年，那個時候很多人炒樓，我看很多人一次買七、八棟房子租給人家，後來發現，出租是不划算的，所以後來就很慘，整個房地產泡沫化以後，都受到很大的傷害，這幾年事實上，很多人是自有房屋，然後有些是在低檔準備投資，但是大家都很有理性，也就是全世界的泡沫裡面，我想比較值得慶幸，台灣的房地產泡沫最少，我們繼續請教彭副董事長，我們來看看在房屋仲介，是最能感受到台灣房地產的冷熱的溫度，我看在過去幾年當中，像信義房屋是股票有上市，它股價最低的是九塊七毛五，後來漲到一百零八，在這段過程你可以看到，台灣整個第一線的房屋仲介買賣業，事實上是蓬勃發展，這個蓬勃發展，當然跟土增稅減半，造成房市交易的活絡，多少有點關係，剛好我們台灣的房地產，經過十幾年的低潮之後，慢慢起來以後，開始有重新興起換屋、購屋的這個熱潮，改變很多的現況，你在桃、竹、苗三地，這應該是可以看得非常清楚，尤其這幾年，台灣的新竹科學園區，因為變成台灣電子業的新貴匯集之地，所以應該很能感受到這種…在過去這幾年當中，整個房地產的脈動，依你觀察、現在來講，我們大概經過，兩、三年的局部好轉以後，今年整個市場買氣，有沒有產生什麼變化？
彭培業：是的，我想這個題目非常好，事實上，我想進場非常容易，什麼時候離場，要靠智慧、要靠眼光，這個我必須在一開始就談到的。在民國85年，就是1996年，在我們整個台灣地區不動產的交易是達到高峰，那個時候我記得是破了五十萬戶的一個成交紀錄，到了民國86年跟民國90年，兩次縣市長的選舉，因為我們今天談的這個題目，非常好，今年年底就是縣市長選舉，我們可以從縣市長選舉的建設年來觀察，剛才張教授也有提到，事實上在民國90年的時候，這個時候，連續八個月的藍燈，到了縣市長選舉完畢之後，開始走向黃藍燈，然後走向綠燈，那麼我們就可以發現整個房地產交易，在過去這兩年半，就是在90年、91年之後，這個不動產的景氣就上來了，真正在民國85年，成交五十二萬戶左右，到了民國90年，我剛剛說，連續了七個月的藍燈，它的戶數，很嚴重掉到二十五萬戶，就腰斬…幾乎是腰斬，那是最有歷史性的一刻，過了這兩年多來，一直到去年，又到四十萬戶，我想這個歷史的軌跡，我們可以看到。當然台灣不動產的交易，其實非常有趣，第一個，我想我們看全球，也要看區域，我們在市場上的觀察，目前在市場上，整個台灣不動產的仲介經濟業，已經算是一個非常成熟的產業，將近有三千多家，三千多家把這個市場…我們可以去觀察到，也就是說，這個區域漲跌互見，我們可以非常負責任來談，將來台灣是這個趨勢，譬如說我們現在談到政府提出了七項政策的方案，對於中小企業的信保基金提升，增加中小企業的競爭力，我們也當然觀察到就是說，不管是在北、中、南，我們講北IC、中奈米、南光電，在整個環島的建構過程當中，一定是區域發展，為什麼？包含將來政府的第三波高速路，那麼我們可以…剛才我們來上這個節目的過程當中，我們看，沿路跟過去完全是不一樣，每一個區域都有它區域的價值，所以我們在這邊建議全台灣的觀眾朋友在購買不動產的時候，區域的觀察指標非常重要。
謝金河：像中科對台中市貢獻非常大。
彭培業：竹科對新竹市當然影響就很大，因為在台中，我記得在民國87年的時候，台中市人口是九十二萬，最近到一百零二萬，它能夠增加十萬人口，是不容易的，坦白講不容易，因為現在生育率降低，只有1.4%，中科建廠，那麼在竹科來講，我們講六大的產值，包含它第一名的積體電路，第二名電腦周邊產業，第三名通訊產業，第四名精密產業，第五名光電，第六名生技，其中最重要的一項，我們必須去觀察，就是精密產業，它在今年是最高的，這個就有意思了，也就是政府…我們希望就是說，在我們台商，很多不管是用間接或是直接的方式，把資金流到中國大陸，但是創造中國大陸所謂的集團化跟規模化之後，我們發現並沒有把合理的利潤回歸到台商或回歸到台灣來，完全只能靠政府訂定相關的政策工具，能夠把這個產業…不管是GDP(國內生產毛額)、GNP(國民生產毛額)也好，能夠讓它拉到一個平衡點，我相信這個才是我們整個台灣地區不動產，未來一個比較大的機會跟願景。我們除了看交通，剛剛張教授談得很好，我們要看稅賦、我們還要看供需，台灣的不動產將來三大機會，應該是看這三樣東西，交通、還有供需，還有所謂的稅賦，這三個是滿重要的。
謝金河：好，我想有一個變數，剛才我提到就是說，土增稅減半是造成房地產活絡的要素，現在這個減半的政策已經改了，改了之後，這幾年有沒有影響，特別影響買氣？
彭培業：事實上我們必須談得很誠懇，當然在今年元月三十一號，土增稅減半到期，後來變成永久性的調降，在到期前，剛剛張教授有提到，在2004年的第四季，事實上，我們整個交易的成交戶數，是往上走，這些所謂的契稅的申報是不是真實的買賣，那當然也值得觀察，當然我們相信，90%應該都是真實的，其他可能是因為他長期持有土地，對於透天的土地、土地面積持分大的，他必須要把這個稅賦節約掉，他就把它過掉、過去了，所以把戶數的量給增加，所以究竟是景氣？還是買氣？或就像我們講建商究竟是推案呢？還是成交量？所以這些都真的值得我們去用慧眼來觀察。
謝金河：我想我把這個問題能夠丟出來，我們剛才談到景氣面，台灣的房地產這兩年的反彈、復甦也好，大概有兩個主要因素，一個因素就是去年一年，其實是台灣在這幾年當中，整個景氣最好的一年，另外一個就是政府對房地產…因為房地產素有火車頭產業的稱號，它一好，帶動內需產業的繁榮，所以我們看到，在2000年到現在為止，政府其實在整個政策面，對房地產的助力，推了很大把，從青年優惠貸款，一直到所有的優惠房貸，一路到現在為止，應該有一兆五千億以上，最近再加一個三千億，所以這個現在要請教張教授這個部分，現在政府一路這樣一直推，到底對房地產的助力有多大，未來我們是不是要靠這個來推下去。另外一個就是說，現在我們看到，過去房地產會崩盤、會造成泡沫，是利率非常高，我想在民國78年以後，到民國89年的二二八選擇性信用管制，那個時候，我看利率大概7%~8%，現在美國利率1%，我們優惠房貸大概是2.675%，這個其實我們過去常講就是，我們買房子，不如租房子，因為在民國80年左右，你買一個房子租給人家，房屋回報率非常低，因為大概不到1%，現在來講就是，你到銀行去貸款，可能3%以下你就解決了，但是如果我買一個房子，重新設計裝潢，我來租給人家，說不定我回報率有7%~8%，剛好跟當年的情況完全相反，所以這幾年基本面，我認為在這邊產生非常大的變化，這個變化，如果按照目前這個情況，利率開始要上升了，過去你看到美元的弱勢，現在美元變強勢了，很多國際的景氣也在改變，這個改變對未來下一步房地產，會造成什麼衝擊。
張金鶚：我想剛剛主持人提得很好，到底這一波房地產的復甦是什麼原因？是不是政府因為大力地優惠的政策，所刺激房地產的效果，當然很多人是把它歸結到這個部分，除了我的觀察，我比較保留啦，因為市場還是比較大的力量，政府的力量終究是有限的，政府也許有點點火的效果，可是它不是一個長期應該注入的力量，以目前政府的效果，大家知道有第一個，剛剛講到土增稅的減半，第二個是優惠房貸，另外一個就是，大家談到房地產證券化，不動產證券化大家去看，現在很熱門的這個情形，這些東西其實都是一些刺激效果，可是房地產這次的復甦是什麼原因？最大的復甦就是因為長期不景氣，不可能市場上、結構上供需的結果，這是第一個大家要真的認清楚，市場的力量過去長期地供過於求，慢慢地消化，到後來現在供不應求，慢慢地在市場上調整，這是第一個最基本面的。第二個很重要的，當總體經濟慢慢復甦，在93年的時候慢慢復甦起來，這也是事實，重要的是最基本的觀念，就是低利率水準，因為低利率水準，使得大家開始在長期的…沒有買房子、沒有進場的時候，信心開始覺得到底如何，後來想想看，剛剛主持人講的，租、買選擇，我不如…過去是租不如買，現在是買不如租，不管站在投資的角度來看，或是從自住的角度來看，都是有這樣的角度，所以這個慢慢使得信心恢復，信心恢復使得房價慢慢…這個大概到谷底，慢慢可以有一點點穩穩地復甦，只要房價是慢慢持平，慢慢一點點地復甦，市場上大概就有復甦的力道，因為整個是信心的問題。我覺得這整個是這樣的一個…政府的這些政策上，的確有一些刺激的效果，可是大家不要忘了，買房子是個長期的決策，消費者不是因為看到你的一點點優惠，我就進去買，因為這是個長期…二十年要付貸款的，或是整個東西，他對未來的期望，不管就業選擇，或者未來的人生觀，都是必須是一個長期的想法，所以這些東西，其實也不宜是一個長期的政府資助，換句話說，我覺得從未來的角度來看，整個的復甦其實是只要市場供需的力量，是很清楚地展現出市場的機制，訊息是很透明的，那這樣的結果，我們從過去長期來觀察，慢慢達到一個市場均衡水準，或過去長期低於均衡的狀況下，慢慢往均衡市場的移動。
謝金河：現在有個疑慮，我們在過去上一波房地產暴跌的時候，因為房地產推案量太大，壓倒買氣嘛，這幾年剛開始，在民國91年的時候，剛剛起來的時候，跌了十幾年，實在太低了，我在看，台灣房地產最嚴重的時候，第一個，你看股價，營建股，營建股我看從2501一直到2538，中間大概有二十家不見了，那個已經倒閉了，上市、上櫃那不更慘。第二個就是說，當時我們在講雞蛋股、水餃股，有人跟我講，還有一個警察股，為什麼呢？零點多的一大堆，這個就是說在最悲慘的時候，台灣的營建股，最高價是大陸工程，八塊錢，沒有比八塊錢高的，所有每一家公司，包括國泰建設都掉到七塊，這個掉下來之後，連票面都守不住，這個慘況是很悲慘，現在當然比較顧慮，它這幾年開始慢慢起來以後，好像建商推案還是非常多，你看最近天母的案子，那個廣告是不得了的多，未來如果建商在這個過程裡面，大家又開始賣力推，蓋得非常多的話，我們前一波最嚴重的，你看很多的汐止、新店，尤其安坑蓋一大堆，蓋得整座山都是，那當然後來就變成山坡地沒人要了，我們這次會不會有這樣的疑慮。
張金鶚：我想是會有這樣的疑慮，事實上現在大家都慢慢觀察到，現在的推案量有點過多的感覺，特別有些地區，事實上是區位條件很差，或者規模太大，那種所謂造鎮計畫都是有點疑慮，如果市場上全面真的很好，當然是任何蓋…隨便買隨便賣都可以有市場賺，不過那是投資客進場，你看現在投資客其實是滿穩健的，投資客市場大概占個15%，大概不到20%左右，真正主要是首購跟換屋市場。所謂換屋市場，強調的是房地產的品質，或者區位條件，所以在這種情況下，如果大量的那種推案的情況下，市場上的確會有供過於求的情況下，不過好在，其實現在的問題，只要我們的資訊越來越豐富，告訴他說哪邊的過剩、過少，其實我覺得市場上，建商也好、或者消費市場，會有些理性選擇，回到剛剛主持人講，現在是一個大家比較在資訊充分以外，大家在理性的選擇底下，我覺得這個的節制力量是會出現，換句話說，要恢復到過去大漲的幅度，我覺得不會出現，可是要大跌的情況，我覺得以現在市場機制來看，大概也不是那麼容易，所以我覺得這個還是會…這個最主要是資訊的問題。
謝金河：好，我想當然理性很多，我再請教我們副董，在桃、竹、苗，你在整個仲介成交的案例當中，以什麼樣的族群比較多，還有一個就是說，剛才張教授有提到說，現在首購那一種，大概政府在推的優惠房貸，我們比較關切，現在這次謝院長又撥了三千億，這個三千億過去來講，從零到一兆五千億的過程裡面，事實上是產生很大的效果，很多人…剛剛結婚的夫妻，因為用首購的優惠房貸，他去買一個房子，買了之後，事實上對買氣有幫助，現在這個情況，整個你感覺怎麼樣？
彭培業：除了我在談到桃、竹、苗的房價之前，剛才教授也提到，所謂的不動產證券化，我還特別要強調這個信心，除了不動產證券化之外，包含了不良資產的加速處理以及金融放貸的正常化，以及都市更新的加速化等等，我們在過去這段時間可以看到，政府確實有一些具體的做法，讓人民的信心水準向上提升，因為不動產，誠如剛剛所談到的，它是一個信心的商品，把信心回復出來之後，民眾就有餘裕出來做一個換屋的投資、做生活品質的一個提升，如果說談到桃、竹地區，我想政府再續撥這個三千億，我想其實當然是正面，而且是加分的，我們也報以相當的肯定，因為表示政府對於住者適其屋，也確實充分考慮到，為什麼呢？因為以台北市兩百五十萬，到台灣省各地方是兩百萬的，優惠房貸的政策補貼的數字，以這個房價，我們在桃竹地區，我們講中數的價格，平均是十萬塊錢的均價，我們不要講說是小豪宅，十萬塊錢來講，可以滿足一般人民家庭四十坪的一個居住條件了，因為四十坪的話，四百萬，補貼個兩百萬，所謂的優惠的房貸利率，可以讓他輕鬆去擁有一個家庭，所需使用的坪數，這對於…我一直還是鼓勵我們民眾，在不動產方面要有信心，因為至少它可以帶給你保值、還有安定、還有節稅，它有很多的功能。
謝金河：你過去三年裡面，成交的個案，是什麼樣的個案最多？
彭培業：基本上在桃竹地區，因為這個地方有得天獨厚的條件，土地的資源滿豐富的，所以所謂的別墅或者透天，占的比例應該是遠高於台北，因為它的別墅有天有地的話，基本上也滿受消費者青睞，當然華廈還是為主啦，因為華廈，它的供應量還是滿大的。
謝金河：剛才彭副董把整個北區房屋的整個銷售狀況，跟我們稍微做了一個分析，我們剛才從景氣面一路推，推到未來的發展趨勢，下個單元之後，我們要來告訴大家，怎麼買到好的房子，有一些比較重要的竅門，我們在下個單元繼續來告訴大家，稍微休息一下。
(第二段)
謝金河：歡迎大家再度回到現場，我想繼續來請教張教授，假如我們現在是一個購屋者，購屋比較簡單分兩種，一個，我是首購，另外一種，我要換屋，我記得在民國79年，二二八選擇性信用管制出來的時候，我看到一個數字，就是台灣的房屋自有率，大概那個數字，不知道這幾年有沒有變…是84.6%，台灣因為一般自有房屋比例非常高，所以這幾年大致上來講，以換屋為主，當然剛剛結婚的夫妻，那個首購，開始也占有比較大的比例，一般來講，我們買房子要選擇便宜的，但是有人選擇貴的，像現在豪宅的價格非常貴，但是我從最近的情況來看，像大陸最近在打壓房地產，但是對於都市精華地段，它下跌有限，但是周邊、在郊區外面，那個一下子幾乎崩盤，而且買氣幾乎沒有，所以我們到底怎麼買了一個房子以後，它能夠保值、甚至能夠增值，而且將來在景氣變化的時候，還能夠站得住它的價值，所以也許我們兩位等一下，都可以從這個角度來發揮，我們先請教張教授。
彭培業：我想主持人剛剛提到就是說，真的想要買房子的人，過去大家輿論或者市場焦點說，買房子，是在買價格，或者買房子是…因為有優惠房貸，所以現在買房子，其實背後我覺得都迷失了，真的買房子是要買產品，是好的產品，所以我說不要因為優惠房貸而去買房子，不要因為價格便宜就買了那個產品，到時候最後，你買到是一個很爛的產品，或者你覺得不實用的產品，所以任何一個人買房子，先要了解自己心中之尺，然後再了解市場之尺，這兩個交集，才是你真正想要買的，不管首購屋、換屋，其實大概還是市場主流，我們這樣講。關鍵是什麼叫好產品，我們買這個東西，都要講好產品，才是最重要，當然一分錢一分貨，好產品是什麼？因為我們不是學房地產，我們專業者其實也不見得完全了解，你怎麼樣來判斷呢？我覺得最重要的應該是什麼？好產品的第一個要件，它是不是一個好的建商蓋的，如果是好的建商蓋的，基本上大概產品比較有保障。當然，什麼叫好建商，這個當然是有很多的討論，第一個先說，它過去有沒有蓋房子過，你知道在台灣很多是一案建商…大概六、七成以上，都是一案建商，過去沒有蓋過房子，它居然蓋房子，你居然買它的房子，這個東西其實…你可以馬上看到，這個其實是很值得我們反省的，如果它過去已經有蓋了一些房屋，而且口碑不錯的，那我想至少是一個相當的保障。第二個你要知道什麼是好產品，公共設施到底好不好，因為房地產是個集合住宅比較多的，特別在台灣的情況下，如果公設是大而無當，如果公設是不夠的，那這個東西怎麼樣適當、自己需不需要公共設施，好好去想一想。什麼樣是一個好的規模，如果規模是很大的，剛剛講的造鎮，這背後隱含風險很高的，這裡面整個開發過程中，時間都拉得很長的，怎麼樣是適合居住的、鄰里環境好的，這些東西，其實都是在關心什麼是好產品這件事情。當然好產品最後，還是自己心要去認知到說，哪一個是你真正關心的、那個偏好是如何，不管如何，我會覺得一分錢一分貨，如果在追求價格之餘，其實真正要追求產品的品質。
謝金河：現在有一個狀況了，我看台灣跟香港有一個比較大的差別，香港很少找明星去廣告，台灣找明星廣告，另外，香港他們都自己買房子，他自己買，它用誰買房子來廣泛招徠，那跟台灣不太一樣，台灣現在有人代言，現在這個有個情況就是說，比方說，我們之前有一個很大的案子，它告訴你有溫泉，那個溫泉，聽說從烏來運過來的，在推案的時候有溫泉，蓋完就沒有了，這個就是說，我們在買房子的時候，到底怎麼保護自己？
張金鶚：然買房子最重要的，特別不管是預售屋或是新成屋，基本上最重要是契約，大家知道，特別是買預售屋不要看樣品，樣品屋其實是給你僅供參考，真的要的是那個契約，所以買預售屋，真的買那個契約，是要future contract，是這個contract，這個契約才重要，所以仔細去看看那個契約內容，那個坪數，那個裡面設備、建材，然後契約的保障如何，這些東西，其實買中古屋，一樣也是契約，因為買房子，它不是個標準化產品，什麼東西賣你、什麼東西不賣你，那個東西有沒有保障，是不是海砂屋、輻射屋，這些有沒有保證如何。換句話說，真的買房子，包括剛剛講的溫泉這些東西，這些東西的保障，有沒有一個最後的保證制度，所以怎麼樣使得大家買到的東西，你的品質，跟你的價格是相稱的，我覺得這個是值得思考的問題。
謝金河：我們彭副董在經濟日報有一個專欄，我覺得寫得很精采，現在就是說，我們來建議，現在比方說你的客戶，他要買房子，剛才我們張教授講，怎麼樣找到好的房子，過去來講、我們可以看到，以前房地產的至理名言叫做，「location location location」，但是那個產品設計跟整個規畫不同，將來很可能會出現一個狀況，同樣在仁愛路，它可能一個老的房子，可能二十八萬或是三十萬，但隔壁蓋了可能變八十五萬，這個你會覺得…我就在你隔壁，為什麼差那麼多？當然就是因為這個產品的規畫、它的產品不同，所以怎麼樣從未來購屋的趨勢，跟消費者說，我們到底怎麼來找自己心目中的好房子，這個彭副董是非常內行的，可不可以告訴大家？
彭培業：我們今天談這個面對國家，是面對我們兩千三百萬同胞，對於住屋的自有率已經高達86%，這麼龐大的數字，當然影響到非常多的民眾，怎麼樣去買到一個好房子，我把它聚焦，我們把它聚焦起來，其實我把它歸納就是，要在對的時間、對的地點、對的人，對的人就是符合剛剛張教授所談到的，你要找到對的建商、你要找到對的屋主，如果是找中古屋，找對的屋主，仲介業，找對的仲介業，對的人非常重要，這個建商信用如何，那麼對的地點就是這個區位，它的山坡地開發，還是它的地區開發附近的環境。那麼對的時間呢，目前是不是一個好的機會點，你可以進去，我想掌握這三個對的原則，對於我們大部分購屋的民眾，都有一個比較好的金科玉律，我想把它作為一個標準。
謝金河：好，我想這幾年大家也關切，台灣因為大陸熱，到大陸去投資，我看最少上百萬人，台灣的人也出去了、錢也出去了，最近你看、台北市以前很塞車，最近比較不會塞車了，當然很多人到外頭去工作了，這個到底影響房地產有多大？另外一個，大家比較關切是說，將來是不是我們房地產…因為過去是純粹靠台灣內部的內需消費，我們跟全世界不太一樣，全世界的房地產，你到哪一個國家要買，幾乎都可以，香港為什麼頻創天價呢？事實上，有很多外國的進去買，所以大家也在期待說，下一次如果政府開放，大陸人民來台置產，會不會對房地產的整個交易，造成一個較大的、新的價格波動？
彭培業：我想如果政府做一個開放的話，這個當然…能不能開放不是我們所能決定的，但我們預測，如果開放的話，對於台灣地區不動產，坦白說，是應該有正面幫助的，因為周邊的產業它是可以帶動的，周邊產業帶動，對於經濟是可以加溫的。那當然像我們講，我們講整個中國，現在我們在談房地產，很少去談一個國家，大概談城市，像我也拜讀過您在今週刊這期所談到的，全球的房地產在整個加溫，都是談城市、談雪梨、講中國、就談上海跟北京嘛，上海是維持它龍頭的地位，它最高的房價，坦白講，也有到一個單位是五千萬人民幣，已經追到這個價格，那麼北京在後面急起直追，在這麼高的價格，表示他有這樣的購買能力，他有這樣的購買能力啦，所以說台灣地區的不動產，我認為將來在兩個地點，是可以持續發燒的，第一個，當然以北部地區，仍然是會有一個很好的表現，第二個，沿線的捷運，也有一個好的表現，這也符合我們剛才一開始談到的，是要談區域的漲跌互見。
謝金河：現在有兩個案子，一個是高鐵，快完工了，然後北宜高速公路，也快完工了，這種就是說新的交通建設，你感覺它對房地產，將來助益有多大？
彭培業：那當然，因為交通是房價之母，交通對於房價的變革跟變動，有很大的一個關鍵因素，對於將來我們五大區段徵收的戰場，我們談到北台灣，就是桃園的青埔跟竹北的六家，一個是預定十一分鐘，一個是二十三分鐘，在這麼短的空間，能夠用最好、最有效率的時間，能夠去達到這些地方，我相信對於未來北台灣所謂的半日生活圈，它的房價會起很大的一個變動，也有正面的幫助。
謝金河：不過回來再請教張教授，全世界房地產…剛剛我們也提到說，像香港凱旋門，一下子一坪454萬，上海已經132萬跑出來了，全球大概都有特殊的一個豪宅市場，所以對台灣來講，我想在這幾年當中，我們也看到，除了陽明山之外，最近大概也有比較特殊的，比方說我們看到像信義富邦，然後到現在的宏盛的帝寶、包括信義之星，台灣有特殊的一個豪宅的發展，當然這個豪宅跟一般的低總價的房子完全不同，我們到底怎麼來看待？台灣如果以現在來講，我們距離香港、距離上海好像也有一段差距，未來這個豪宅市場，張教授怎麼看？
張金鶚：豪宅市場基本上是金字塔頂端，它的供需是比較特殊的，只要在我們的有錢人的市場上，其實他對品質的追求，是永遠無限的、永無止境的，當然在房地產市場上，台灣的房子品質到底好不好？坦白講，台灣的房地產品質，相對於國外來看，其實相對差很多啦。所以這個情況下，好像某種程度一直在追高價，在信義區有很多所謂豪宅，如果從比較嚴格的角度來看，豪宅的定義是什麼？那只是高價位而已，並不是高品質，交通很亂啊，交通不好啊，公共設施坦白講…那個都是有很多的爭議點，我們講豪宅，不會說幾百戶住在一起叫豪宅，對不對？你想想看，從這個邏輯上去看，這個真的是很好的品質嗎？所以從某個角度來看，我是覺得以這樣的角度來看，其實台灣的豪宅市場還有很多改進的空間，當然改進得好的話，當然市場就可以被擴大，改進不好的話，當然相對地，大家覺得是在投入更多錢，只是在追求名牌或者是高價位的想法，這是要釐清的。剛剛主持人提到，我想回應剛剛主持人提到說，到底兩岸的影響，到底對台灣房地產市場，事實上是如何，我覺得比較保守的講法，其實房地產市場，不管是國際來看，國際有些漲漲跌跌，或者大陸的情況，房地產市場，基本上是地區型的市場，local market，所以大陸要移民過來，大家知道也很難啦，對不對，就投資客來講，大陸的市場是比較興盛，還是台灣市場比較興盛，我為什麼不在大陸投資，為什麼跑到台灣來投資？換句話說，我的意思是說，其實即使兩岸開放，對台灣房地產市場的優勢或者台灣的上漲情況，我覺得是有點保留。反過來講，台灣要去大陸投資，坦白講，房地產是一個生活習慣的一種選擇，那當然你不同的生活習慣，受到就業機會的選擇，那當然沒有辦法，不過大致上還是在那個生活習慣裡選擇，所以我覺得基本上，只要我們的地域市場是很穩定的，那我覺得不管國際上的變化，或者兩岸的關係，當然對總體經濟…總體經濟間接影響到房地產市場，這我完全同意，可是直接的房地產市場影響，我是持一些保留的看法了，所以真正的關鍵剛剛有提到，交通建設這些東西的確是很重要的，可是交通建設倒也分兩種，一種是城際之間的交通，像高鐵之間的影響，可是我比較關心的是地區性的交通建設，包括捷運，比較路面交通的這些東西才比較關鍵，那個影響可能遠大於高鐵，或者整個的捷運的影響，但是房地產市場基本上是一個非常地區性的，地區環境的好，才是房地產市場一個根本的關鍵。
謝金河：我們所有投資過房地產，都有這個印象就是，大概從民國74年以後，一直到民國79年，台灣的房地產，大概是漲了將近十倍，整體平均來看，後來從79年之後，當然是跌得很慘，一直跌，跌到民國91年，跌了這麼長，等於是長期跌勢一個反彈，我們要請教張教授，依你來看，未來我們用五年來講，2005年到2010年，台灣的房地產，你看可能會產生哪一些未來的趨勢變化，有哪一些值得大家去注意的？
張金鶚：我想房地產市場，剛剛特別主持人提到，其實長期的下跌，現在是在谷底，谷底要慢慢恢復到市場均衡，所以長期大概…市場的復甦不會是那麼快的，本來過去台灣的房地產市場有一個特殊的現象，就是上漲很快，下跌很長，現在的情況下，大概慢慢很特別…上漲的反而是很緩，很緩之後就得到說，我們可以比較穩定地調整，這個很緩的原因是什麼？最主要的關鍵就是資訊，現在房地產市場的訊息，過去我們不管做什麼，景氣燈號季報、需求調查，或者各種不同指數，甚至政府也設置了房地產資訊中心，特別是證券化市場，資訊會出來，每天的資訊，這個都是整個市場上叫市場機制的問題，最後是市場機制的調整結構，市場調整就是優勝劣敗，那資訊很多，好的廠商就會得以成功，壞的廠商就會失敗，那投資者如果投資不良就失敗，投資好的就會成功，大家在非常競爭刺激的底下，得到市場上慢慢的調整，所以這個調整，是一個非常溫和緩慢的，它不會再有暴利的情況，或是暴跌的情況，慢慢這個才是達到一個正常的。你看國外比較的健全市場，大概也都這樣子，所以我的比較樂觀看法是說，只要我們慢慢地朝向一個健全市場機制的角度去看，政府不要介入過多，市場讓它自己調整，市場的復甦其實是可以來預測，好的建商、好的產品，或努力工作的人，努力做研究房地產的人，大概可以得到基本的獲利了，我想這個是應該…我們未來的看法是這樣。
謝金河：好，謝謝，我們再請教彭副董，您在經濟日報的專欄裡面，特別提倡巴菲特法則，我們在做股票的人，都知道巴菲特，你把巴菲特先生的一些觀點，拿來用在房地產，這個是讓人感覺到，比較有創意的，這個法則您跟大家講一下。
彭培業：實際上我想巴菲特，對於他的股東的貢獻度是非常高，他的EPS(每股盈餘)大概差不多將近2713塊美金，我們以這個數字來看，相當高的一個數字，那麼事實上他強調就是簡單，買賣不動產其實用簡單的思考，我用一個最簡單的思考，怎麼樣讓我們的觀眾朋友，能夠在不動產的理財方面，能夠獲得有價值？
彭培業：我們剛剛談到，價格也是有品質的，我們價格的品質，價格的品質怎麼看呢？就是供給要小、需求要大，這就是價格的品質，當你一個區域供給小、需求大，價格的品質就出來了，那我們怎麼看居住品質，居住品質怎麼觀察？就是由遠而近、由外而內，我們去觀察，這兩個我們觀眾朋友掌握住，基本上，就可以成為不動產的贏家，提升它的競爭力。當然最後我們還是要談到在整個不動產的買賣過程當中，不外乎幾個主力商品，譬如說住家，我們要看居住條件，我們店面要看市場條件，我們土地要看增值條件，我們所有在購買不動產的過程當中，這幾個主力商品，掌握這幾個最基本的原則，我相信對於買賣的過程當中，能夠掌握得很精準，基本上可以把你的競爭力整體提升上來，我想在這個部分來做說明。
謝金河：剛才彭副董也提到一個，這幾年其實政府在解決銀行的壞帳，我們大概在兩年前出現非常多像金拍屋、法拍屋、銀拍屋，目不暇給，現在這種商品，到底消化的情況怎麼樣？
彭培業：經過將近這兩年，算是滿熱門的，坦白講萬變不離其宗，它就是逾放屋，最後經過處理之後，拿出來經過拍賣，只是它的程序不同，經過程序不同，市場上淘汰的二級品，應該是這麼說…次級品，只是名稱一直在改變，操作的方式不一樣。那麼因為剛才提到這兩年多，有追價的一個情形發生，因為追價格，不可否認，它的品質因為比較不具有競爭力，所以價格方面就比較便宜，所以造成他的房子經過處理，這樣子很多投資客，經過適當的裝潢以後，也滿足了一些首購的一些民眾，我想在這一方面去化的速度，我想這兩年應該是過去五年的總合。當然我們應該要呼籲我們所有的觀眾朋友，在買賣不動產要符合三個原則，就是你本人一定要去看到房子，本人一定要看到，第二個，你要有這個本事，就是買進來之後，你要有這個辦法處理，第三個，你要有本錢，因為有的時候呢，那個利率把你一卡，或談三個本---本人、本事、本錢，那麼利率把你一卡，你一急、或者是資訊不透明，一急著脫手，可能對你也是一種耗損。那當然我們這邊還特別提到很多建商的朋友，或很多從事不動產的朋友，他們還是非常有理念地在經營這個產業，對於整個台灣的競爭力，其實說實在，還是滿有相當大的一個貢獻。
謝金河：我想一般購屋的民眾，大概都有一個習慣，比方說現在買預售屋，他都是銀行貸款嘛，銀行貸款現在成數很高，又非常方便，包括中古屋，其實銀行講好，也是七、八成就貸下來，所以這個對於我們現在，不管你首購、或者換屋，我們對銀行打交道，你在房屋仲介業，有什麼可以提供給大家比較好的一個操作方法？
彭培業：事實上我想，剛剛提到利率，美國聯準會它在過去調升六次利率，微利時代過去了嘛，調升六次，我們中央銀行也從去年的十月調升三次，那也表示利率確實是上揚的過程當中，政府雖然頒布優惠房貸，但是有些銀行，為了彼此的競爭關係，所以事實上它所給的利率，可能比優惠房貸還低，不過我們要特別去注意到，它的產品內容是多久，譬如說是三年還是兩年的，本利和你要算清楚，經過二十年之後，你大概負擔多少，至於跟銀行怎麼去交易，我相信基本上銀行現在…甚至不只說七成、八成，甚至滿貸的情況都有，那我們還是建議我們的觀眾朋友，盡量能夠符合”三三”原則，能夠就是有三成自備款，另外呢，家庭整個總收入的三分之一，做為貸款的一個支出，我想會比較正常一點，因為我們還是必須要均衡發展，所以銀行方面，當然如果說，你平常跟銀行做一些良好的信用往來，我想不管是貸款的成數，或者是貸款的利率，這兩者應該可以掌握得比較精準。
謝金河：好，我們剩下不到三分鐘了，再請教張教授就是說，剛才我們講了很多跟消費者有關，現在對營建業者來講，到底將來…你剛才講到所謂好的產品，在將來推案的規畫上，有哪一些符合未來社會需要，而這個產品可能在市場，會受到大家青睞的？
張金鶚：我想如果從建商的角度來看，怎麼樣是好產品？剛才提到了，第一個是好的區位，那當然區位條件上，以現在的發展，整個市場不是全面性的發展，換句話說，這個首購者或者換屋者，他們的區位，其實他們的區位相對來講，是比較接近到比較區位條件好的，換句話說，比較偏遠的地方，交通距離不是很好的，那個東西其實都有風險的，建商現在因為某個程度，在現在不是一個大舉復甦的情況下，所以蓋得比較短小精幹，基本上減少風險是滿重要的，如果非常大的…要市場的胃納很多，才可能銷售得了，所以在某個程度來講，在好的區位、相對地規模比較小的情況下，當然相對就比較減少風險，因為現在關鍵是…風險上是必須要去考慮的，從這樣的角度來看，其實整個的資金周轉是它的關鍵所在，現在整個市場的銷售情況下，它大致上來看好的產品的銷售，其實它還不錯，那投機性的產品，包括那些套房式的、那種非居住性的產品，其實那都是相對來講，是風險高的，換句話說，正常一般使用的產品，那才是我們真正所需要的產品，所以建商們還是回到，真正的首購、換屋族，他們所需要的，我們叫典型住宅，這才是我們真正所需要的產品。
謝金河：今天我們從房地產產業景氣的興衰、未來趨勢的變化，到個人在購屋的時候要遵守哪一些方法，我想今天我們兩位專家，其實都是身經百戰，包括我們彭副董事長，他在整個第一線的仲介業打拼了十五年，我相信他很有經驗來告訴大家，應該怎麼樣來選擇、來操作，另外張金鶚 張教授，他對房地產景氣的判斷，一向精準，今天也把他認為未來到底我們該怎麼樣，在整個選擇的過程，找到自己所要的好的產品，都非常清楚跟大家做了一個說明，今天非常感謝我們兩位貴賓，同時下禮拜，我們希望大家繼續在同一個時間，鎖定我們公共電視頻道，繼續收看，謝謝大家。
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