為房市量體溫
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 日 期： 2005-11-19 |
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| 時 間：每週六晚間八點至九點 |
製作人：黃明明
主持人：謝金河 |
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面對國家第一二三集 來賓張金鶚、莊孟翰
謝金河：各位觀眾晚安，我是謝金河，歡迎再度收看公共電視為您製播的面對國家，又到了歲末之交，我們看到今年房地產的整個景氣，從高峰慢慢往下稍微滑落，現在買氣剛好多空交戰，有的業者認為說，明年因為推案量太高，很可能房地產會下滑，這個下滑會到2007年，出現餘屋過多的殺盤，看多的人認為說，台灣到目前為止，整個房地產還是非常堅穩，明年還是有一波比較大的潛在需求，到底房市呈現在多空交戰之中，到底是看好？還是看壞？今天我們要邀請到兩位專家，第一位邀請到的是政大的房地產研究中心主任，政大地政系的教授，張金鶚張教授，張教授好。
張金鶚：主持人好，各位觀眾大家好。
謝金河：另外，第二位是莊孟翰教授，他現在在淡江產經所，他也是國內房地產長期的觀察家，對房市有一言九鼎的分量，我們歡迎莊教授好。
莊孟翰：主持人好，各位觀眾大家好。
謝金河：剛才我們也提到，房地產現在這種多空交戰，大家看法不一，有看好、也有看壞，先請教張教授來看，現在一般的投資者、或者買屋的人，看到這種資訊現在比較混雜，我們過去在兩、三年，房市因為到谷底之後，要回升那個過程，很顯著可以看得出來，但是現在漲了兩、三年之後，現在看起來，價格也到了一個相對的高點，這個買氣之間，雙方大概勢均力敵，這個時候，如果想要再買房子的人，他到底要用什麼心情，來看這一波的房市？
謝金河：我看買房子的人當然分兩種，第一種，是買房子自己自住的，不管是首購的、或者是換屋的，另外一種是買房子想要投資，不管要出租給人家的，或者想要套利的情況下，當然心情都不太一樣、狀態也不太一樣，我看目前的房市，或者未來短期內的房市，我的看法是，我並不太看好，也不太看壞，換句話說，有點不好不壞。不過，個案本身有好有壞，所以換句話說，基本上要非常慎重的選擇，這是一個仔細選擇的時候，對於那些想要買房子自住的人，我覺得以目前來看，有更多選擇的機會，首購的、換屋的也好，你要自己住嘛，房子首購的人，基本上只要房價不再下滑，如果下滑，他應該不要進場，它如果不再下滑，他就可以應該進場，選擇換屋或自住的這個行為出現，所以在這種情況下，我看目前短期房價上漲起來，到目前為止，的確誠如剛剛社長講的，上漲力道在趨緩，可是趨緩的情況下，根據我們過去很多的指標，我們做了一些房地產景氣的研究，房地產景氣的燈號一直在綠燈，連續八季、九季在綠燈，綠燈表示什麼？表示安全…供需雙方均衡的時候叫綠燈，我們做的一些…國泰房地產指數也好，價量基本上是在穩定的狀態，是在盤整的情況下，連續幾年上升之後，慢慢越來越遲緩，換句話說，不管從價量、從景氣的需求，甚至我們做了一個消費者購屋者的動向調查，已經購屋買房子的人，或者想要買房子的人，他們對未來房地產市場的看法，大概也看到是好壞大概一半，換句話說，大致上都認為房地產價格是持平的，在持平的情況下，我覺得只要想買房子，換房子的人，其實應該可以慢慢地、仔細地來搜尋，對於投資者來講，基本上不應該進場，因為基本上價格不跌，表示背後隱含…它的持有成本會增加，它必須要上漲，他才應該進場，所以對於投資者來講，不管是投資來…當然你要投資來買進賣出，我覺得應該不適宜，買進來，對於出租的人，可能某一個程度，要看你的地點好不好，這個東西可能是關鍵所在。
謝金河：我看張教授的觀點，你最近提到一個觀點，這次投資客大概占兩成，自住大概有占八成，所以你的觀點認為，房地產大概下跌有限，對照民國七十八年到七十九年，那個時候，房地產要下來的時候，我看那個投資客是占八成，是沒錯，自住客大概兩成。
張金鶚：沒錯沒錯。
謝金河：現在這幾年，因為大家對整個經濟的前景比較保守，所以投資客大量下降，這個下降應該是對房地產，有比較穩健的、相對的力道。
張金鶚：沒錯沒錯，因為現在整個市場上看起來，這一波的復甦跟過去的復甦是很大的不一樣，它結構性改變，過去是因為房價急漲，然後事實上，下滑地很快，這次上漲的速度很慢，每一年每一季，大概上漲只有幾個百分比而已，兩、三個百分比，三、四個百分比，一年大概上漲五、六個百分比，跟過去一上漲，上漲10%、20%，甚至上漲一倍的情況那是完全不一樣的結構，在上漲極緩的情況之下，持續的力道就很緩。所以我看到這次房地產市場的復甦，大概是一個比較健康地，供需慢慢在調整的復甦結構，當然這背後也隱含著…還是有一些不好的廠商，或者不好區位的、不好產品的地方，還是出現，那還是要謹慎小心的。
謝金河：好，現在同樣的問題請教莊教授，我們現在看到在全世界，假如說從2000年到2005年來看的話，因為美國把利率從6.5%降到1%，在全世界創造非常大的錢潮，所以我們大概可以看到，從南非、愛爾蘭、西班牙，英國、法國，到美國、到澳洲、紐西蘭，這個房地產的上漲，都是百年來難得一見的榮景，在亞洲來看，香港的上漲、跟中國大陸的北京、上海的房地產，這個漲幅其實都非常大，台灣相較全球房市的大多頭，台灣這次當然規模小多了，這個我們到底怎麼來看？
莊孟翰：其實台灣房地產，如果以去年來看，以總量來看，我們住宅的存量大概有721萬戶，就是家庭戶數大概715萬戶，相對來講，等於我們的量是超過的，住宅的存量，大概多了6萬1千多戶，而且住宅自有率高達86.8%，所以剛剛講到這些歐美國家，其實住宅自有率滿低的，相對數大概百分之三十幾，美國大概68%、69%，大概都六成、七成左右，所以我們住宅存量高、我們的自有率也高，所以相對來講，如果它是在一個經濟沒有很大變化的時候，從自住換屋一路這樣過來的話，這是很平穩。台灣有一個特色，跟大陸比較，剛剛講的，大陸其實在內需之外還有外需，內需在炒，外需又進來，其實是外需帶動內需，台灣一直是內需，因為外國到這邊投資，其實很少，所以我們這個市場多少的規模比較容易控制，在中國大陸不太一樣，而且剛剛講到世界各國，其實除了低利率之外，還有股票市場大幅下跌，譬如說美國在最近這幾年股票大跌以後，投資人士在股票市場一跌，大概八兆美元，相對這個時間，把資金抽出來放在房地產，他又賺回兩兆七千多億，所以他補過來了，台灣其實沒有一直在那個階段裡面。整體來講，還有一個油源，油源到世界各國游走，但是這個油源好像還不太容易跑到台灣來，所以相對我們是平穩，我們是在一個內部裡面游，是在這裡小變動，沒有外來的攪和，我想這樣來講是應該很合理，所以整體市場應該還算健全，但是有一個問題，從1997以後到前年，這個市場幾乎沒有什麼變動，當然這個之前是從…剛剛講78年、79年大漲，大漲之後跌跌跌，跌下來以後，到這個地方沒有什麼大變動，一直到92年的6月才真正動，那個時候是因為…
謝金河：土增稅減半？
莊孟翰：對，土增稅還有優惠房貸，優惠房貸從88年、89年，一直提撥到1兆9千5百億，1兆9千5百億如果這樣換算下來，大概可以去化掉95萬戶，95萬戶相對我們住宅存量，如果是721萬戶，那百分之十幾的量，所以那個時候，政府推動的力道是很強，所以我們講「三低效應」：低的房價，低的利率，低的稅賦。台灣來講，現在到明年度可能會出現另一個問題，還是三低，把它形容是新三低：低的自備款…低房價、低總價、低自備款。這個已經出現了，所以這種自住型的，甚至於現在有5%到10%的自備款，所以現在購屋非常輕鬆，這種市場一定會有。至於豪宅之類的，那可能會比較緩，但不管怎麼樣，我們會注意到一個問題，location(地段)還是擺第一，台北的東區、信義計畫區，或者是捷運沿線，其實幾乎沒有賣不掉的房子，只有價格問題，但是真正講起來，我們的市場主軸還是擺在新竹以北，因為我們43%的人口在新竹以北，你看桃園市場很好，桃園跟中壢去年人口增加最多，事實上，台北市人口在往郊區，因為房價貴，像林口或是三峽，廣告打得很大，但是它們的新房子價格絕對比區域性的要高，所以區域性的客戶拉不進來，變成區域性的客戶覺得那邊貴，台北市的客戶認為那邊便宜，如果還有交通誘因，很多人就跑到那邊去買了，所以無形中就會產生這種市場的變化。所以整體來講，台北市、台北縣還有桃園算是都不錯，那現在竹北…其實竹北可能會有一點問題，量實在滿大的，所以整體來講、我會覺得說未來的市場，除了地段之外，可能就是時機問題了，因為量很大以後，基本上它會慢慢走下坡，重點是這一波，看到房價好像有漲，我常常形容那種是虛漲，為什麼呢？消費者期待說，去買房子要殺價個一成，我先漲個一成讓你殺價，那不是皆大歡喜，對不對？所以基本上這個市場非常微妙，所以好產品還是這樣有人買，但比較郊區、交通比較差的地區，事實上就會有一點問題，其實這種供給量，我們檢視一下…量太大了以後，去化麻煩、供給大於需求，81年的量最大，25萬4千9百戶的建照執照，到了90年最低，2萬4千多，剩下十分之一…現在差不多十萬嘛，在去年的時候就已經…住宅的部分就十一萬多戶，但是還要加上商店，商店就五萬多，就是十六萬戶，今年的話，這個數字應該會超過十八萬戶。
謝金河：沒有那麼快。
莊孟翰：我們人口的成長在減少，所以這個需求不會那麼多，所以自住性的需求、換屋的需求還是有，是因為新三低還是一樣會推動，交通建設還是有人注意，等於說今年年底，到明年這個市場裡面就還是有個變化，往年都是年底的市場很好，928大家在期待，但928就沒有想像中那麼好，再來期待的是農曆年底，但農曆年底偏偏大家又認為說，好像禽流感明年會發生，跟上次的SARS結合在一起想，所以我們會發覺這次豪宅高價位，有一點鈍化…
謝金河：莊教授怎麼評價這個？假如禽流感在年底，或到明年一到三月，突然跑出來，這個對房地產的殺傷力，到底大到什麼程度？
張金鶚：我想大概一半以上，降一半以上。
謝金河：降一半啊。
莊孟翰：為什麼？因為看屋的人很少嘛，再來，買房子的人就會想到SARS的那個時候，你看普遍都跌價，我就預期，所以是預期心理造成的，撿便宜嘛，然後看到市場的量越來越多，因為他也不必怎麼看，打開廣告，整版整版的廣告那麼多，那個沿線…像捷運沿線那麼多的量。還有一個問題，像板橋地區可以賣到三十幾萬，消費者預期…
謝金河：這個價格能站得穩嗎，板橋有四十多萬的啊，最高價有四十五萬…
莊孟翰：不過我們這樣檢視，如果這個房子交屋以後的一、兩年內，有人賣出那個價格來看，那個才是真正站得穩的價格，一個區隔的產品，把它拉高很合理嘛，但是畢竟還會回到…像仁愛路、信義計畫區，都有百萬的，最後的結論應該不是百萬。
謝金河：沒有…到目前為止，台北市的房地產真正成交，還沒有超過一百萬的紀錄。
莊孟翰：都是差不多七、八十萬左右，這合理啦，因為你的購買力是有限的，整體來講，我們應該說…剛剛講今年度已經很明顯了，然後在年底預期，然後到明年，就怕說明年春天禽流感的問題，因為根據過去的經驗，所以大家會認為說，那我稍微等一下如何，因為住宅率那麼高了，不急著一定要買嘛，這樣一看的話，譬如說…我們講很簡單，像我們學校在淡水，從淡水的竹圍到淡水車站隨便一算，可以到達五千戶，這個量會預期說，如果現在買的不是便宜的，有一天說不定會有比較低一點的這種情況，成屋就會競價嘛，預售屋比較高，合理嘛，我預期今年年底到明年之間，成屋量會很大，因為我們檢視去年跟今年，台北市跟台北縣的推案量都超過三千億，兩年度加起來都超過三千億，這個量的確是滿大，預售屋，所以未來市場一定是…
謝金河：供需慢慢失衡了。
莊孟翰：會慢慢呈現。
謝金河：再請教張教授，我們剛才提到對房地產有利的因素，比方說土增稅減半，這個效果也逐漸告一段落了，第二個，優惠房貸一直這樣出來，這些年已經有一兆多了，這個效果大概也慢慢變小了，這個邊際效應在縮小，比較影響大的是…現在我們來看一個問題，全世界的利率，美國在2000年把基本的放款利率從6.5%降到剩下1%，這次又是連續十二次升息，又從1%升高到4%，這個1%到4%，基本上已經有很大的、利率調漲的空間，美國現在也傷腦筋說，如果要再繼續升息的話，對美國的房地產市場，當然會造成很大的影響，現在對台灣或對其他的歐洲國家來講，現在大部分的國家並沒有很強烈把利率往上升，因為整個景氣復甦也不是那麼理想，現在我們所面對的應該是一個升息的環境，這個升息的環境，到底對房地產將來在總體經濟的角度來講，它造成多大影響？
張金鶚：我想大家都曉得，如果利率上升的話，大家的購買力就會受到很大的影響，真正買房子的人，特別首購、換屋的人，就負擔不起，或者負擔吃力的話，他就不願意進場、或者不能進場的情況下，所以利率上升，特別是快速上升的情況下，對於那些換屋、首購的人，是有壓力的。當然對於投資者來講，其實可能壓力還相對減少一點，不過對於換屋者，其實有很大的壓力，在這種情況下，如果我們預期利率快速上升，而且上升幅度滿高的話，那當然對整個房地產市場絕對是很不利，不過我們看到其實…整個來看，利率會上升的快速嗎？會很高嗎？剛剛社長講得沒錯，利率往升息的趨勢走是毫無疑問的，可是看起來現在整個資金供給，各種狀況來講，看起來還是很緩慢升息，而且央行控制，基本上我覺得還是可以的，而且整個物價通貨膨脹，大概都還控制在相當的水準，在我們可預見的未來，不管經濟成長、總體的關係，大致上還是維持在一個和緩的情況，我不敢講說是一個很快速、會往上走的情況，我覺得那個機率相對地不高，所以和緩的情況下，我覺得市場上的影響，相對來講，是一個比較不那麼重大的影響，所以這個部分，我覺得整個利率的上升，會對市場有一些心理上的影響，可是如果衝擊力量不大的話，在消費者的吸收力量上來講，或者整個市場控制量，我覺得是達到一個可以接受的水準底下。不過我想要補充一點，其實剛剛特別提到有關於禽流感的事情，大家都很關心，的確，禽流感出來其實是…房地產絕對受到很大的打擊，而不是只是房地產市場，是整個總體經濟，總體經濟的影響，所以使得房地產受到影響，那我要特別講，從過去SARS經驗也好、從禽流感經驗也好，我們大家都知道，它是一個震撼，不會是一個long turn的，所以某種情況來講，當初SARS經驗可以看到，大家在那段時候會被嚇到，可是後來可以看到，過一陣子馬上又出來，所以某個程度來講，其實這麼影響嗎？它只是某種程度的萎縮一陣子，應該有一個比較中長期的看法，其實它的影響是短暫的，我覺得，尤其大家有SARS的經驗之後，我覺得慢慢大家應該會比較理性地去面對這樣的市場，所以我覺得那個衝擊，應該不至於造成太大的整個萎縮，而造成市場的一個停滯效果，我覺得會有一段時間的萎縮，可是那段時間，大家反而有些人會說，我要去撿便宜，或有些那種心理，我覺得那個心態還是有一點正負面的影響，所以整個來講，我會覺得即使禽流感來…當然我們預期啦，禽流感應該可以在慢慢控制的情況下，即使出來，我覺得在預期上，應該也不至於像SARS那樣的衝擊，換句話說，相對減低的情況之下，對於整個市場上，應該有相對可以控制的力量，我覺得這應該可以預期的。
謝金河：因為我看上次大家已經學到教訓了，為什麼？這個在SARS來的時候，因為它匆匆來匆匆離開，很多人不知所措，我們看到上一次SARS來的時候，股票市場…國內來講，它是最慘跌到剩下4044點，但是跌到四千點的時候，在後面的半年，最後漲到7135點，股票漲了三千點，房地產在跌很低的時候，一上來其實幅度也很大，所以這個就變成說，假如這次禽流感再來的時候，大家回來想一想，在SARS的時候，它曾經造成非常極度的恐慌，而這個極度的恐慌當中，如果把房地產賣掉或是把股票賣掉，最後發現你是輸家，所以假如這次禽流感來臨，到底怎麼樣去看住自己的財產，怎麼樣在適當的一個進場點去買進或賣出，我想這是關鍵。再請教莊教授，大家比較關切的，因為如果以今年這個情況來講，從歲末到明年農曆過年的這段時間，感覺上兩岸會有比較大的發展，比方說，最近大陸觀光局的局長到台灣，也許到農曆過年的時候，可能兩岸春節就包機了，包機之後，大陸人可能就開始來台灣觀光，這個時候，大家當然也很期待說，台灣長期房地產，我們這次的漲幅不如大家的預期，主要的關鍵，台灣的資金怕大規模、大量外移到中國大陸去，如果說大陸客來台灣觀光，或是明年我們在兩岸當中有一個比較大的發展，像台灣如果有一天開放大陸人民來台置產，這個對台灣房地產來講，到底會不會造成比較重大的利多效應？對現在這樣一個…如果兩岸資金能夠對流，對台灣的房地產…現在大家期待說，如果未來兩岸能夠三通，對台灣的房市是利多還是利空？這個莊教授怎麼看？
莊孟翰：基本上應該是利多，但是對於沒有房子的人來講，會很慘，我想大概這樣講，第一個問題是說，如果是像我們開放觀光，中國大陸來到台灣旅遊的消費，我想還是超強的，他到歐洲去都是一樣，大概是歐美人士的三倍消費力，這個資金就是…另一種我們看到的地下經濟的部分，所以這個是開放到這邊來的話，從旅遊、旅館這些來講，都是利多，但至於說如果是三通，還有包括是不是相互投資，是不是允許他們到這邊互設一些公司，往來這些人士住在這邊，那時候就變成商務套房，或者是商務旅館、商務住宅，甚至於買了出租的這種，應該會一直增加。那另外一個問題是說，如果真正三通，兩岸人員往來的時候，他們那邊也可能到台灣來，剛才說如果來這邊居住，如果居住連置產的話，我想這個就…對我們講起來，創造另外一個需求端，絕對是一個需求，這個需求拉動，那我們剛剛講的是，一方面是需求拉動，一方面政府在後面推動，另外一方面是你的成本推動，所以很多因素造成這一波有一點上來的情況，但是呢、如果剛才講那一種，是我們內需之外加上一個外需，等於我們的出口量是這樣，忽然間再增加，另一種需求的時候，啪，上去了，這個需求可能把台北市所有的大樓，可能都去化掉也不一定，甚至於他們可以來買的話，把指標性大樓買走也不一定，如果是這樣來講，像信義計畫區所有的辦公大樓，可能都租光了。另一種情形是說，我們的人員到大陸去以後，其實現在好像有一個調查，居住在大陸的，尤其上海的這些人士只買房子，調查好像七、八成很想買房子，為什麼？他是想到民國六十幾年、七十幾年那個情形，因為所得平均一千多，上海可能四、五千，這個機會點剛好是要漲價的過程，然後外資那麼多，我想這種情形，大家也想到以前台北市的漲法，所以這樣來講，我們會認為如果說往來頻繁，拿錢去大陸投資置產的滿多，相對他們來這邊，他一定選擇性的…大部分以台北或台中、高雄為主，這樣從辦公的需求到住家的需求，會漲，但是我覺得這個機會點不太大，商務往來沒有問題，居住上恐怕有相當的一些限制，因為中國大陸人口那麼多，中國大陸自己都有問題了，因為他們流動人口10%，一年就有一億多人在流動，流動到台灣來的話，那比禽流感還可怕，我想這個應該不是我們所要的，但是觀光、賺外匯，相互合作、策略聯盟這些，包括三通，我想這些來講應該都是利多。
謝金河：張教授有沒有要補充的？
張金鶚：我想我倒沒有那麼樂觀，第一個，兩岸三通第一個最大好處是，因為政治的安定，兩邊更smooth，政治造成經濟的，那才是我覺得關鍵所在，至於說兩岸要去互相買房子，坦白講，大陸要到台灣來買房子，台灣的房價比大陸的房價貴多了吧，增值的時候，大陸增值的空間比我們大多了，今天你想想看，你有這麼多錢，會到哪裡去買房子，當然你不太可能會到台灣買房子投資、自住，坦白講，台灣居住空間是有限的，他要在這裡競爭的情況下，坦白講，我覺得是相當有限，該要買的其實已經買了，或者某種程度…當然我同意商務住宅，商務部分的發展、觀光旅遊商務的發展、旅館業的發展、商用的不動產發展，我覺得這是可以預期的，對於住宅的部分，我覺得那部分的變動其實有限。反觀來講，台灣要去大陸買房子，當然相對機會比較大，不過坦白講，要去買早就去買了，不會因為現在才開放、才去買，因為現在大家早就去買了，因為早就通了，即使開放，我覺得對房地產市場真的影響，是因為在總體經濟，經濟的繁榮造成整個房地產市場的復甦，而並不是因為兩邊的人想要去買房地產所造成，我想這個東西，可能還值得深入觀察。
謝金河：好，謝謝張教授，我們在這個單元的討論，先在這邊稍微休息一下，下個單元我們來告訴大家，怎麼樣從房地產的變化當中，找到適合大家自己定居的房子，稍微休息一下。
(第二段)
謝金河：歡迎再度回到現場，再繼續請教張教授，我們看到過去在買房子，有個重要的觀念，叫做”location location location”，就是告訴你說，地點的選擇非常重要，現在這樣看就變成說，在最近這一、兩年當中，我們看到有些現象，同樣一條馬路，還要看你的個案推出來，你的創意、你的設計、整個產品給人的感受，同樣在一條馬路上，有的房子可能賣三十萬，有的賣五十萬，還賣得很好，三十萬不一定賣得掉，所以這個個別產品的創意，它很可能就決定了，我們以前當然先看價格，再過來就看位置，這個區位好，當然會賣得不錯，但是呢，現在在同樣區位當中，它可能會產生不同的價格，第二個觀念就變成說，我們對餘屋的觀念，比方說我們現在看到台北的餘屋非常多，過去看台灣的房地產，有人講餘屋大概八十萬戶，有人講一百萬戶，用餘屋來推斷房價不會上漲，但是我們也看到，如果從民國六十四年…我也看過民國六十四年的餘屋，到現在還是餘屋，八十幾年那個餘屋，到現在也是餘屋，餘屋以後，就沒有辦法創造任何價值，這個就變成說建商去蓋沒有人要買的房子，這種餘屋是浪費社會資源，所以將來我們怎麼樣發展大家需要的產品，對於購屋的人來講，除了注重區位之外，怎麼去選適合自己住的房子，這一點怎麼看？
張金鶚：我想當然最重要，剛剛講買房子其實是每個人一生最重要的選擇，買房子的關鍵是什麼？關鍵其實大家講說，過去常常在買價格，我覺得是有問題的，因為價格找不到最低點，而且價格一直是很強的，所以不應該以價格為唯一的指標，更重要的是買房子到底要看什麼，我覺得第一最重要的是什麼？是找好建商，因為你沒有太多的專業知識，買房子其實聲譽很重要的，聲譽是最重要的，剛才講一條街上，有人賣好，有人賣壞，那是因為建商的好壞品質，大家對它的信賴程度，因為一個好的建商，怎麼樣叫好建商？我們現在看到台灣過去蓋的房子，有將近六成以上叫一案建商，他只蓋一個案子就不見了，竟然還可以買那個房子，這是讓我覺得很驚訝的事情，換句話說，至少好的建商是過去要有蓋過房子的經驗，而且蓋過不錯的房子，你問它過去蓋的經驗如何，問它過去消費者的評價如何，那好建商其實可以從很多的指標上來看，從公會、從各種消費者雜誌上去看它的評價如何，好建商是第一個重要的。第二個我覺得重要的是一個產品的好壞，要有好的規模，規模如果太大，像有幾千戶的、幾百戶的，我都覺得三、五百戶以上已經過大了，集合式住宅不適合居住，那個太大的住宅，基本上在管理維護上是有困難的，那個不可能是好的品質，即使是空屋，百分之十的空屋，一千戶就有一百戶空屋，點燈怎麼辦？一百戶晚上就點不到燈，你會發現到那個安全問題，所以基本上，如果規模上是稍微比較中小型規模的，特別是比較精緻的，那個對建商也比較好銷售，對消費者來講，也比較能夠去管理維護。現在買房子更重要的是說，不只是現在買這個產品的硬體，而是買了軟體，軟體就是整個管理維護，一個建商它到底有沒有後續的管理維護，是委託誰管理？管理基金怎麼組成？這個管理的組織，是什麼樣的情況，怎麼樣讓住戶的組織能夠建立起來，這才是好的產品的必要條件，所以我們現在看到比較好的產品，其實都是社區組織做得很好的，那個部分其實是建商在事前就跟住戶在做很多的契約，訂定很多的管理契約，或者有委外的管理機構，或怎麼樣的方式，所以如果能夠有好的公設，好的管理維護，好的規模、好的建商…
謝金河：現在好的案子，大概都管理非常嚴格。
張金鶚：都管理很嚴格，這是一個觀念，如果一個建商並沒有說明它怎麼管理，管理情況不清楚，它的管理基金怎麼使用？它的管理規章如何？它對這個住戶有沒有什麼特殊的要求，如果這些都沒有，隨便你，然後有各式各樣的人雜住在一起的話，那不可能是一個好的產品，那個可能是消費者真的要去想想背後的隱含。如果說有一些特殊的產品，特殊產品是什麼？包含到很大的豪宅、或者很小的套房，例如是這樣，這都是比較特殊的產品，特殊的產品，是因為特殊需求的人，我們要這樣講，可是它背後隱含的風險就很高了，因為居住的人其實就比較混雜，比較不容易…特別是小套房那種，那個東西可能要特別注意到這樣的想法，所以我覺得買房子，產品本身的規畫、規模，規畫產品的式樣，最好能夠一致性，居住的人能夠同質性的話，這個產品才是比較好的，這可能是一個消費者、購屋者，真正要去考慮的，而不應該只有考慮到以價格為唯一的，在比單價、比總價，這樣子我覺得可能會得不償失。
謝金河：我們再請教張教授，如果要用區位來購屋的話，我們用大台北來講，現在在台北市裡面，我們從信義計畫區，早期的信義計畫區，大概三、四十幾萬，還可以買得到，現在沒有五十萬以下了，這個慢慢來看，它又慢慢往東移到內湖，內湖現在也是很熱，尤其內湖科學園區起來之後，幾乎幾個大樓已經把內湖點綴得非常…整個裝扮得不錯，內湖其實現在房價也高了，現在好像也有一波慢慢往南港，因為南港現在還沒開發的土地還有很多，所以這個區位的發展，如果按照這種購屋者來講，像原來傳統的天母，我看這兩年推案也是非常熱，所以以一般的購屋者來講，台北市的整個區位環境，未來哪幾個地方，可能有比較大的發展空間？
莊孟翰：我想我們這麼講，台北市是從西區往東區的，我們看得很明顯，其實早期西門町有很多很好的百貨公司，很著名的，但是這百貨公司漸漸往東移，所以什麼百貨，國泰、第一、今日，大概都消失掉了，連來來也結束掉了，那表示這個商圈東移，為什麼？是因為居住的生活圈其實也改變了，這很正常，現在變成往東區，東區就變成還是有差別，信義計畫區裡面這沒話講，那非常地貴，外圍其實有的比較便宜，但是外圍便宜又分，大安區很多地方都很好，仁愛路、忠孝東路、信義路，這些都還是滿好的，到莊敬路就稍微價格低一點，永吉路那邊就稍微低一點，但是還是很好，所以會發覺說，以台北車站來講，它來假設說這是居中車運好了，一邊是板橋、一方面是往松山，板橋這個房價高，也是因為台北市不可能全部集中在台北車站轉運，一方面板橋、一方面就松山車站，所以松山車站附近，包括在信義計畫區，有一個交通轉運的據點，就會拉動附近，所以本來有個輕軌的規畫，信義計畫區，包括南港、松山、包括內湖，將來這裡還有聯合開發BOT的個案，所以我們一直建議說，如果把松山車站開發案，能夠變成一個指標性的大樓，這樣子對於那個區域一定有很大的幫助，所以早期發展松山也很快，沒錯，但是這個全部爆滿了，就往所謂的「黑鄉」，就是南港，可是南港又比較慢，主要是黑鄉，還有一些淹水問題，所以就先往內湖去，現在既然捷運也在做了，然後松山、南港都是三鐵共構，這個未來的遠景可以看得到的，南港無形中就竄起來了。還有一點，這幾次我們發覺很有趣，我們曾經到台北縣政府開會的時候，會發覺這幾次颱風，很多電視台都會去汐止那個地方，SNG在那邊等著，結果都是很失望，為什麼？沒有淹水，水患大部分都做好了，汐止沒有淹水以後，房價上來了，尤其一樓的，我覺得是好現象。然後呢，再來是南港，本來是橫科里現在可能還有，半年後可能那個也好了，整個水患可能就根除掉了，如果根除掉我們可以預期說，像以前台北市的民生社區有一個很大的擋水牆…現在淹到三重去了，大概分洪計畫慢慢就疏解了，我想是好現象，如果這樣來講，對於剛才講的那幾個區域，隨著台北市那麼高的價格，交通又方便，這個區域的住宅環境是合理的，交通過去、人住過去了，然後就不會是一直擠在最精華的地段，這個…我們又要講一個問題，為什麼這個價格還是差距很大？其實我們在開會的時候，碰到幾個主管問到說，你覺得台北市…對台北市這個大樓的群聚效應，哪個地方你覺得最滿意，我說，你看南京東路、忠孝東路，也是大樓林立，但是那個景觀、外觀…一切，市容不夠理想，看來看去還是覺得信義計畫區比較好，然後接著就問說，你覺得都市意象、晚上這些等等，那就燈光，燈光你說什麼地方，還是信義計畫區好，所以無形中都以這個為藍本，剛剛您所講的第二期重劃區，其實那個地區為什麼道路很窄，因為早期想把台北市違章工廠，移到那個地方去。
謝金河：到內湖。
莊孟翰：對，就是現在第六期，本來第六期的一個重劃區，後來變成蓋了廠辦以後，蓋得很漂亮。
謝金河：它現在每一棟都很漂亮。
莊孟翰：內湖科技園區本來的定位不是這樣，是無形中襯托起來，要是沒有，它再把違章工廠移到那邊，我想內湖的發展不可能那麼快，還有道路很大…等等，我想這是正面的。所以我們會覺得說，如果以東西兩個地區來看的話，東區發展比較快，從價格來看，豪宅東區六、七十萬在賣，這個豪宅搬到萬華區的話，一坪還是三十萬左右，我想這個是很清楚的，房子結構一切都差不多嘛，再來，大同區其實也沒很好，但是再往北的時候，士林、北投、天母都很高級，所以這個區塊其實很清楚，那大直也不錯，其實這些都是跟交通的串聯，跟當地原來的…原來沒有住滿那麼多人，不會那麼擁擠，它的發展潛力非常大，譬如說西門町，街道狹窄，下水道供應、電力系統等等…
謝金河：社區老舊。
莊孟翰：非常老舊，白天看起來都是還好，晚上還有燈光、霓虹燈等等，等到十二點以後，霓虹燈消失以後再看，哇，那就醜態畢露，所以必須要都市更新，都市更新一定可以起死回生，但是沒有那麼快而已，我想這很值得我們思考。
謝金河：好，再請教張教授，我們現在來看整個中港台三地，我一直覺得有一個效應，就是豪宅效應，大陸這次那個湯臣一品，最高價已經是一坪兩百萬台幣，這聽起來，我們是舌頭快吐出來，香港凱旋門，台幣最高價是…最經典的那個作品，大概一坪賣到台幣四百五十三萬，香港的豪宅大概平均單價是一百五十萬台幣以上，這幾年我們也可以看到，從2003年之後，香港的豪宅一直漲，但是一般的低總價的房子，它並沒有太大的波動，大陸現在看起來，也是朝著這種高價，這種比較高的商品房的價格在波動，現在在上海一坪台幣四十幾萬已經開始很多了，這個現象我們到底怎麼解讀？現在我們看到最近這幾年當中，台灣很多的投資客，也對大陸的房地產非常感興趣，對大陸購屋的熱潮，我們到底應該保持，什麼樣的心態，怎麼觀察？
張金鶚：第一個剛剛社長說到豪宅這件事情，我們想想看台灣的豪宅跟所謂國外，香港也好、上海也好，這個豪宅到底怎麼定義？我們的豪宅其實某種程度…我有時候看到在台北市有很多豪宅號稱豪宅，可是有幾百戶住在一起，這叫豪宅嗎？我會這麼感覺，或者即使在信義計畫區，我都有這樣的一個質疑，信義計畫區交通目前還不是太理想，住在那裡、大家聚集在一起，大家其實受到的干擾滿大的，你看看上海、香港，甚至國外更清楚，豪宅事實上，它的私密性是很好的，安全性很好的，而且戶數是很少的，我們這個豪宅基本上是那麼密集，所以那個價格絕對拉不上去的，也不應該有這樣的價格，所以我的意思是說，當台灣在目前的情況下，看起來其實貧富差距相對少很多，而且整個來講，我覺得大家對大規模的豪宅，我們的地沒有到那個情況下，交通設施沒有辦法引申到這裡，所以我會覺得以台灣的豪宅市場，某個程度要拉到非常高，像剛才社長講上百萬，甚至一百萬以上的豪宅的機率，我覺得機率不太高，因為我們的市場，還沒有真的豪宅的品質出來，所以這種情況下，品質跟價格是相對的，所以從這個角度來看，稍微補充一下，剛才特別講區位價格，國人特別滿關心的，其實剛剛講台北市，反而考慮到的是，大家講台北市的房價，一坪大概多少、三、四十萬，某個程度，台北縣是十五、六萬，一半而已，一縣之隔，我覺得真正的區位點，反而是台北縣才有潛力的地方，而且捷運環狀線整個都出來了，所以我會覺得，大家一直往一個地區集中，其實是一個不好的現象，慢慢疏散，而且台北縣反而是有發展的，而且只要有人口的地方，有人口跟產業的地方，那才是好的，真正房價上漲的地方，而且公共投資才是關鍵的所在，我們最近做調查，捷運跟學校才是真正大家所關心的，所以整個捷運的發展…
謝金河：像師大附中的學區，我看從來沒跌過。
張金鶚：所以從這種地方來看，在這個區位上是一個很關鍵，事實上，不要集中在市中心，這個反而是不好，所謂台北縣的發展，我覺得是它有潛力地方，未來整個國際化或者兩岸三地的情況下，我覺得台灣就誠如剛剛講的，其實台灣還是一個內需型的產業，所以那個地方受到外在的影響，房地產市場，基本上、除了有一些產品，商務套房，或者不動產證券化的產品，那個東西會受到國際的影響之外，其實本身還是內需產業，人口的集中跟產業的集中，跟公共投資，這幾個才是真正的關鍵所在，使得房價我們要怎麼樣來看待，是這樣的想法。
謝金河：說到台灣的房地產，一直有人批評說我們房價太高了，假如從台灣整個總體經濟的表現來講，我們如果相對跟香港、中國大陸來比較的話，我們到底房價合理嗎，這個莊教授怎麼看？
莊孟翰：好、我想這個問題，我有看到一個數字也滿有趣的，我們看到像美國的房價，大概到今年八月的時候，平均的房價大概美金二十萬多一點，二十萬五左右，台灣，我們如果以平均的房價，主計處有算一個數字，大概五百多萬，如果到今年的上半年，好像在五百八十幾萬左右，把它換算成美金，大概十七萬多，如果以美國，三萬九千九百多塊的所得，跟台灣一萬三千多塊的所得，這樣來比較他們平均的房價，大概二十萬多，我們大概有十七萬多，這樣算的話，我們大概差了有三倍，就是購買力，所以這樣來講，對於美國相對就很輕鬆，對我們就很吃力，更何況說，我們失業率，這個所造成的一個問題，所以整體來講，我們在購屋的負擔上，是比較重的，在美國是比較輕的，然後再來香港、或者是大陸來講，因為大陸本身，很多並不是，自己內部的人去買的，而且買的人畢竟是少數…。
謝金河：不過我最近看到一個資料，剛剛講到房屋自有率，我們搞了很多年86.8%，上海現在83%、北京81%，整個全中國平均76%，我看這個數字，我也嚇一跳，好像它比預期中來得要多。
張金鶚：不過他們是地上權的房子，不太一樣的狀況。
莊孟翰：基本上他的數字應該有問題，從一個福利房轉變成商品房，他的購買力，他的所得可以算嘛，所以我覺得那個數字上大有問題就對了，他們常常強調七成、八成。還有一個問題，其實現在全世界最高的自有率，應該是新加坡94.1%，他是用國宅嘛，國宅的力量，所以我覺得說，將來有些人到大陸去買房子是合理的，到台灣來購屋置產，政府也會有所限制。當然兩岸之間的所得，我們一直講中國上海、北京，其實都是講最頂尖的那個部分，其實更廣大的民眾，我覺得房價一直漲，外貿、經濟成長、物價，然後就業機會，沒那麼多嘛，所以一部分人所得越來越高，這個所得沒有增加，通貨膨脹一來的時候，大問題會在這裡出現。所以剛剛講房價，我們為什麼喜歡講香港那麼貴？其實都是比照美國紐約、倫敦都四百多萬的，所以相對覺得不貴，但是你看所得，我們一年所得多少？在大陸平均所得多少？因為大陸十三億人，十三億只要1%，那就不得了了，兩千三百萬人，即使10%還是有限，我想會變成這樣子，從這樣來看，房價維持合理、能夠買得起，我覺得比較重要。所以我們常常有一個問題，有一個數字是這樣講，合理的房價應該說是，你的房價跟你的所得比例多少，我們大概在三到六倍之間，我們台灣差不多在這個範圍啦，如果以大陸來講，我想內陸沒有問題，但是剛剛講的那幾個城市，一定大有問題，所以從這個角度來看，而且大陸很多是炒作，譬如說上海、溫州來炒，台商、外資又來炒，所以台灣本身，剛剛講投資性需求沒有20%，超過20%就有問題，上海、北京很多地區超過50%，這是值得我們思考的。
謝金河：我們最後剩下的時間很短，最後請教張教授一個問題，現在很多銀行衝業績，把房貸的成數拉很低，自備款很少就能買房子了，但是這個對銀行來講，風險無意中好像升高很多，現在大家投資大眾面對很低的自備款的房貸，我們到底要保持什麼樣的心情來看待？
張金鶚：我想當然這個很高的房貸，給你房貸、低自備款，基本上可以進入的門檻很低，不過要考慮到未來利率提升的情形，所以基本上，我覺得在負擔能力上，當然特別強調負擔能力上，至少應該有三分之一的…不要超過三分之一以上的所得，負擔在房子上，我覺得那是合理的負擔能力，那是一個比較清楚的房價，跟所得比例有一定的關係，在國外當然是兩到三倍，就美國來講，是高的情況，台灣過去一直大概在六倍左右的情形，那當然在這種情況下，我倒是覺得…剛剛還是回到大家強調房價，告訴大家合不合理，其實我覺得房價基本上還可以，可是品質很不合理，品質跟房價才是對比的關係，如果以國外的品質和房價來比，我們是很不合理的，如果純粹從房價，我覺得我們還是可以的，不過問題是，我們覺得應該慢慢來提升品質這件事情來做努力，房貸的負擔上的話，在轉貸的情況下，你要必須小心避免太早進入這個門檻造成的困擾，我覺得這個是應該思考的。
謝金河：今天我們非常感謝兩位教授，他們都是房地產在幾十年當中，大家非常推崇的專家，我相信他們今天對房市的看法，可以提供給大家非常精準的判斷跟參考，今天感謝各位觀眾的觀賞，我們下個禮拜繼續來討論，謝謝大家。
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